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賃貸VS購入?9年同じ所に住んだお話

2000年7月~2010年1月の間、高田馬場に住んでいた。

家賃を支払ったのは9年7か月。更新4回。
121か月ぶんの家賃を支払っていることになる。
総額900万円を超えるわけだよね…。

賃貸と購入どちらが得か?
この場合は購入だったんだろうなぁと思う。
(住み始めたのが学生時代なので、現実的には買えないのだけど)

上手に同等の物件を購入していたら、
売買の仲介手数料+価格下落分+金利で、
900万以内に抑えることはできたんだろうなぁと。

「家を買う」となると、そこで終わりのような感覚になるけど、
売却するところまで視野に入れて考えると面白いね。

もしローンが組める状態で、初期の資金があれば、
購入してしまって、 返済 < 家賃 の状態で継続して、
ローン残高+経費 < 売却価格 の状態を作れればいいよね。

リスクとして考えられるのは、次の2点かな。

  • 資産価値の下落しにくい物件を選べるか
  • 狙ったタイミングで売却できるか

前者は、きちんと調査をしてくれる仲介業者とタッグを組むこと、
後者はスマウリなど短期間で売却可能な仕組みで解決できそうだ。
売らずに賃貸として 返済+経費 < 家賃 の状態で回してもいいしね。

ライフスタイルや家族の嗜好によって、
賃貸でも売買でもどちらもアリだと思うけど、
このあたりについて、きちんと相談できるプロがいると、
いろいろな選択肢があって面白いんだろうなぁと思う。

あと10年早く、バイヤーズエージェントに出会えていたらなぁw。

不動産仲介手数料は無料化の方向じゃないと思う

不動産仲介手数料は無料になるだろうという話がでてきているが、
結局のところ、借主(買主)負担になってしまうのだよ。

社会人になってある程度仕事をしてくると、
どこかにお金の流れがあることは想像できると思う。
わかりやすく考えるため、まず仲介手数料の流れについて考えてみる。

business

大家さんが直接依頼をしている業者を元付業者という。
元付業者は大家さんから仲介手数料をもらう。

お客さんを連れてくる業者を客付業者という。
客付業者はお客さんから仲介手数料をもらう。

元付業者がお客さんを連れてきた場合、
元付業者は大家さんとお客さんの両方から仲介手数料をもらう。
これが仲介手数料の流れだ。

problem_1

problem_2

では、仲介手数料無料のカラクリについて考えてみる。

1. 元付業者である場合

双方から仲介手数料をもらえるため、
お客さんからはもらわなくてもいいですよ、ということ。

デメリット
他の業者の物件は無料にできないので、選べる物件の選択肢が少なくなる。

2. 大家さんから広告費をもらっている場合

大家さんからの広告費を元付業者、客付業者で折半したり、
客付業者がすべてをもらうことになっている。

デメリット
実は広告費の分が家賃などに乗っている。
結局広告費を負担するのは借主(買主)だ。

3. 大家さんと直接契約する場合

仲介業者を利用しないので手数料はいらないですよ、ということ。

デメリット
対応可能な物件の数が少ない。
大家さんが広告費を支払ったり、事務手続きの対応をするので、
その分の費用が家賃に乗ってきて、結局負担するのは借主(買主)。

woman

…結局のところ、仲介手数料無料化が進むと、
大家さんが支払う広告費が増えることになり、
その分が家賃に乗ってくるので、
借主(買主)の負担はそれ程変わらなくなるだろう。

また、借主(買主)の希望よりも、
広告費が高い物件から順に紹介される傾向が強くなり、
借主(買主)にとってよくないことになる。

あとね、仲介手数料って本当に高いのかな?
賃貸の場合、家賃8万円のところに2年住むと考えると、
月の負担は3333円。それ以上長く住むと考えるともっと安くなる。
それならば、仲介手数料無料の物件だけから探すのでなく、
広く自分に合った物件を探した方が得な気がする。

売買の場合、たとえば3000万円物件の場合、
3%+6万円+消費税8% = 103万6800円となる。
金額だけ見ると大きな金額だが、だいたいローン組むよね。
30年で返すことを考えると、月の負担額は3000円程度+金利となる。

物件を購入する場合は、仲介手数料が安いものを選ぶよりも、
知識のある仲介業者にきちんと手数料を支払って、
将来の資産価値が落ちにくい物件を探した方が得になるはず。
そう思って信頼できる仲介業者を集めたサイトを運営している。

仕事にはきちんとお金を払った方がいいと思う。
金額が安すぎるところに発注したプロジェクトって、
炎上リスクが高いでしょう?

住まいについても同じだと思う。
結局はサービスの質で勝負かな。

ホームインスペクションはラーの鏡?

今日はiOS版のドラクエ8の発売日だそう。
2800円はどうか?という話ですが、僕の友達が人柱となって購入してくれたようで、
思いの他操作性が良い!という絶賛がFacebookのタイムラインに流れていた。

自社サイトのプロモーションなんかを考える時、
普通にサイトの良さの説明を書いても、まぁ読んでもらえません。

そこでどうやって…と考える時に、
全く関係のないものとの組み合わせて人の目を引き付けることを考たりする。
周辺環境スカウターなんかがその例。

で、今も色々と悩んでいる中、ふと、
ホームインスペクションとか建築士による住宅診断ってラーの鏡みたいだなぁと思ったわけ。
建物ちゃんと調べようよと言うのはもちろんですが、

「オマエが王女だと思っていても、ただの犬かも知れないぞ!」

と言う方がインパクトあったりするなぁと。

人から探す不動産サイトの方も、もっといいコピーや広告出せないかなぁと悩み中。
メチャクチャにヤバイ就活生などに相談してみようかなぁ。
少しは予算取ってるので、面白いことできるぞ!という方がいたらぜひご連絡ください。

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人生で一番高い買い物なのに、なぜちゃんと調べないのか?

一応CTOのブログらしいですが、プログラミングの記事に全く反応がないです。
なぜか不動産関連の記事は反響がよかったりします。

そろそろTはTechnologyじゃなくてTatemonoだよねと言われても仕方ないですが、
弊社CEOは決して宴会部長ではございません。

あと最初に書いておくと、自社サイトの宣伝記事でもあるので、
そういうのが好きじゃない方は申し訳ないです。

…というわけで、今回も不動産関連の記事ということで、中古住宅の購入についてのお話。
調べれば調べるほど、

人生で一番高い買い物を、そんなやり方で大丈夫?

と心配になってしまうわけ。

間取り、価格、築年数、駅徒歩分数で選んで、
物件内見して…とかだと思うけど、それだと全く情報が足りていない。

じゃあ、何をチェックすればいいの?ということで、
いくつかチェックポイントを挙げてみる。

■購入予算と住宅ローンについて

できればライフプランをきちんと作った上で決めた方が安心かと思う。

教育にかかる費用については、

などがあるし、
心配ならフィナンシャルプランナーなどに相談してみるのもいい。

また、住宅ローンについては、検討中の物件がフラット35適用できるかを確認し、
フラット35も合わせて検討するべきだ。
適用条件については、

を参照するといいし、
きちんとした仲介業者なら相談に乗ってくれるだろう。

■物件の価格の妥当性について

検討中の物件が高いか、安いか、適正価格か、
きちんと判断できている?

例えば中古マンションなどで、直近の取引事例があったとすると、
その部屋の分譲時の価格と取引時の価格から、
専有面積当たりの価格の下落率が分かる。
それと検討中の物件を比較してみるなどの方法がある。

きちんとした仲介業者なら、取引事例や分譲時の価格などから、
現在の価格の妥当性について教えてくれるはずだ。

また、参考資料としては、国土交通省から

という資料も公開されている。

■建物について

まずよく言われる耐震基準について。
これは1981年6月の建築基準法改訂による旧耐震基準、新耐震基準の違いは有名だけど、
木造住宅の耐震性に影響する2000年6月の建築基準法の改正もある。

また、建物が既存適格であるかどうかも重要だ。
検査済証がない増改築がないか、建ぺい率、容積率オーバーがないかなどを確認する必要がある。
もし既存不適格な場合、将来の物件の資産価値に影響してくるので、
きちんと調べておく必要がある。

工法、構造によるリフォームの可能性についても調べておこう。
工法によってはリフォームに大きな予算がかかる場合や、
特殊な構造により一般的な耐震診断法の対象外で、
建物の構造性能を確認できないこともある。
また、建築時期によるメンテナンス費用の違いも考慮しておきたい。

検討している物件に問題がないかどうか事前に調べるための
ホームインスペクションの利用や、
万が一問題があった時のために瑕疵保険をかけることで、より安心できる。

■災害リスク

各市区町村などがハザードマップを公開しているので、
検討中の物件の災害リスクをきちんと知っておくべきだ。

例えば僕が子供の頃を過ごした流山市だと、

などが公開されている。

その他、災害、犯罪リスクに関するもので公開されているものは、

などがある。

■地域情報

市区町村が公開している都市計画マスタープランを読んでおきたい。
また流山市の例を出すと、

として公開されている。
検討中の物件の周辺地域がどういう計画になっているのかがわかる。

極端な言い方をすれば、現在は閑静な場所で子育てにいいと思っても、
実は商業地として計画されていたりということもある。

また、コンパクトシティ計画についても要注意だ。

検討中の物件が居住促進計画外の場合、将来の資産価値が目減りする可能性があるので、
きちんと調べておく必要がある。

■その他

他にもチェックしておくことは色々ある。

  • 修繕積立金が適正で、管理体制が良好か
  • 土地に面する道路に問題がないか
  • 重要事項説明書の内容は適切か
  • 不動産売買契約書の内容は適切か

これらをすべて自分でチェックするのは本当に大変だ。
普通の不動産仲介業者にお願いしたって、こんなことはやってくれない。
なので、高い知識を有し、きちんとサポートしてくれる仲介業者を選ぶべきだと思っている。

ここからは宣伝で申し訳ないですが、
中古物件は掲載している仲介業者以外からも購入できるので、
(囲い込みという問題で購入できない場合もありますが…)
不動産とそれに関連する豊富な知識と経験を有し、顧客の目的を高く実現することができる、
バイヤーズエージェントの利用も検討してみてくださいね!

なぜ不動産営業はブラックだと言われるか

不動産仲介業のお金の流れを追ってみるとすぐわかる。
一生の内に何度も取引するものでもないから、消費者がその問題に気づいておらず、
びっくりするようなことが、当たり前のように行われているのだ…。

そいうのをどうにかできないかなと思って、
バイヤーズエージェントのサイトを立ち上げたわけ。

具体的にお金の流れを見てみよう。

不動産仲介業者が仲介手数料を得る仕組みは、
次の図のようになっている。

problem_1

売主は売主側の仲介業者に、買主は買主側の仲介業者に、
それぞれ仲介手数料を支払う仕組みだ。

では、売主側の仲介業者に、直接買主が行った場合にどうなるだろう?
これは次の図のようになる。

problem_2

仲介手数料が両方から支払われるため、2倍になるのだ。
これを不動産業界用語で「両手」という。

仲介業者は、お客様が来店して物件を探す時に、
この「両手」の物件を優先して紹介することが多い。
顧客が望む条件に合う物件よりも、儲かる物件を優先してしまうのだ。
ここに、本当に望む物件に巡り合えない機会損失がある。

また、中古住宅を購入する際には、
リフォームをすることがほとんどだと思う。

もし仲介業者がリフォームの請負営業をしていたり、
リフォーム業者から紹介料(バックマージン)を貰っていたりする場合は、
顧客の望むリフォーム条件に合う業者よりも、
儲かる業者を優先してしまうことになりかねない。
ここにも、本当に望むリフォームを行えない機会損失がある。

また、仲介業者は物件を販売した時の仲介手数料で利益を得るので、
販売することを最優先に考えてしまうことがある。
なので、極端な言い方をすると、「売れればなんでもいい」わけだ。

本当に自分のためにはたらいてくれているかどうかをチェックするなら、
例えば次のようなこと考えてみて欲しい。

  • 「両手」の物件を優先することはないか?
  • リフォームの請負営業を行っていないか?
  • リフォーム業者から紹介料(バックマージン)をもらっていないか?
  • 買主の収入やライフプランに応じてシュミレーションし、ライフプランを設計し、その上で借入額、返済額などを一緒に考えてくれるか?
  • 建物に問題がないかチェックする方法などをアドバイスしてくれるか?
  • ハザードマップなどの公的書類から物件所在地に関する災害リスクを調査してくれるか?
  • 複数の取引事例や分譲時の価格から、価格の妥当性をチェックしてくれるか?
  • ネガティブ情報を開示してくれるか?

…どこまでやってくれるだろう?

今回立ち上げたサイトでは、
多くの人は人生で一番高い買い物になると思うので、
本当に自分のために考えてくれる仲介業者を選ぶべきだと考え、
このようなバイヤーズエージェントの条件を作った。

掲載しているバイヤーズエージェントは、この条件に賛同し、
買主のためにきちんとはたらくことを約束してくれているので、
将来住宅を購入する時の一つの選択肢として考えてもらえればと思う。

また、本当のプロが伝えてくれる不動産の知識に興味があるなら、
こちらのfacebookページに「いいね!」をしていただくと、プロが書くコラムの情報が流れてくるようになる。

正しい知識を持って、満足いく取引が増えるといいなぁ。

一般の人でも知っておいた方がいい不動産の知識

不動産業界じゃない、素人だからこそわかることもあると思っている。
プロじゃない一般の人でも、絶対に知っておいた方がいいことがある。

本日付で、レインズの利用規約が改訂された。

規程の改訂並びに新たな基準の制定について

「元付業者による正当な事由のない紹介拒否の禁止」というのが大きなポイントだ。

何を言っているかわからないと思うので、こちらに分かりやすい説明を記載してある。
ここで書いていある「囲い込み」ということが明確に禁止になるということだ。
(まだ正式リリース前だけど、この際出してしまえ!)

不動産流通の問題点

どれ程の効力があるかわからないけど、少し前進かな。
そもそも、今まで禁止されていなかったことがおかしいでしょ?

なぜ、不動産業界がこういうことになっているのか、
流通量が多い商品、たとえば家電などと比較して考えてみたい。

家電量販店などの場合、店員さんの方が圧倒的に商品知識が豊富だが、
だからといってお客さんの要望に関係なく、利益の高い商品ばかりを紹介したとすると、
いずれその評判が伝わり、そのお店の評判が下がり、売上も下がってしまう。
中長期的に考えると、「全う」な商売をしているお店が勝てる仕組みになっている。
信用がモノをいうのだ。

自分が社会人になったばかりの頃も、
誠実に仕事をすることが一番だと教えられた。

…ところが、不動産業界ではそうではないらしい。
理由は、不動産購入の機会は、多くの人にとっては生涯に1度だけ。
賃貸についてもそれほど回数は多くないし、
物件を比べて見ることもあまりできず、商品(物件)の比較ができない。

そのため、仲介業者の都合(利益が高いものや、今売りたいもの)で物件を紹介しても、
消費者はそれに気がつくことがない。
また、物件を売ろうとしても、そこにどういう問い合わせがあったのか、
なぜ売却に時間がかかるのか、そういったこともよくわからないまま、
仲介業者の意のままになってしまっていることがある。

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もちろん、誠実に仕事をされている仲介業者も多くいるのだけど、
そうじゃない悪質な業者も多かったりする。
これでは自分が家を探す時に困るよね。

あとは、不動産業界の方々とお話する機会が増えた中で感じることは、
本当の「プロ」も少なからずいるということだ。

ただ物件を紹介するだけでなく、
まず、現状の収入や支出の状況、ライフプランから、
購入可能な金額や、ローンをどれくらいまで借りた方がいいかのアドバイス。
そして建物の瑕疵についての調査や、
将来の不動産価値の予測などから、
今その物件を買う場合のリスクなどをきちんと提示してくれるような、
ファイナンス、建物、不動産すべてに知識があって、
サポートしてくれるプロもいるわけだ。
そういう方に話を伺うと、すごいなぁと尊敬してしまう。

思うのだけど、ライフプランナーとかが評価されるのと同じで、
不動産仲介の分野においても、プロは尊敬されるべき仕事なんじゃないかと。

今回の改訂によって、少しずつ変わってくるといいなぁ。

中古マンションの価格を判定する方法

最近はプログラミングやWebサービスの相談よりも、
「マンション購入を検討しているんだけど…」という相談の方が増えてきたような気がする。
今検討している物件って高いの?安いの?みんなよくわかってないよね。

色々状況を調査していたんだけど、多くの人にとって一生に一度くらいしかない買い物。
何がおトクか、何に気をつければ良いか、そういうノウハウが溜まるわけがない。
そういう情報持っているのが仲介業者とかのプロだけなので、
そのプロの言うままに…ということになるのがほとんどじゃないかな。

ただ、ある程度は物件の値段の目安をつけることができる。

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実は価格査定マニュアルというものが存在している。

マンションの場合、まず築10年のマンションを基準として、100点という標準点をつける。
それよりも新しい場合は加点、古い場合は減点していく。

駅からの徒歩分数も6分が基準で、それより近い場合は加点、遠い場合は減点していく。

同様に、周辺にお店があるかや、バルコニーの向きや面積の情報で、
加点、減点を繰り返していく。

厳密にチェックするには管理体制など、他にもいろいろなパラメータがあるのだけど、
まずインターネットなどに出ている情報などでは、上記に挙げた項目くらいが限界かと。
それでも十分、「なんとなくの相場感」みたいなものを出すことができる。

同じ平米数の二つのマンションがあって、
片方は150点で1500万円、もう片方が50点で600万円だったとする。
どちらが割安だろう?

それを調べるには100点換算に直してあげればよい。
前者は1500 * 100 / 150 = 1000万円、後者は600 * 100 / 50 = 1200万円となる。
後者の方が相場としては割高な物件ということになる。

各駅あたりの物件の100点換算の平均平米単価を調べると、
駅ごとの割高、割安度のランキングができる。

更に駅の中で物件ごとの100点換算の平米単価を調べると、
どの物件が割安かが見えてくる。

今検討している物件に当てはめた場合、それが割安か、割高かわかるわけだ。

実はこれらのデータは集計してある。

たとえば

東京都の中古マンション平米単価駅ランキング

東京都の駅の単価のランキングだ。
こちらの駅名をクリックすると、その駅の中での物件の割安度ランキングが表示される。

ちょっと仕組みが難しいのか、あまり認知されていないけど、
かなり便利だと思うので、マンション購入を検討されている方は、
ぜひチェックしていただくと、何かの参考になるのではないかなと思っております。