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「バイヤーズエージェント仲介」リリースのお知らせ

※数日前から制限付で仕込んでいた記事ですが、ようやく一般公開です。

不動産購入の機会は、多くの人にとっては生涯に1度だけ。
賃貸についてもそれほど回数は多くないし、
物件を比べて見ることもあまりできず、商品(物件)の比較ができない。

売主はその物件のことをよく知っているが、
買主は購入するまでその物件の品質を知ることができないという、
情報の非対称性が存在する。

このことから、日本の中古住宅市場は、経済学で言うレモン市場によく例えられる。

Wikipediaではレモン市場について、

レモン市場

結果、売り手は高品質の財を売ることができず、低品質の財ばかりが市場に出回る結果となり、社会全体の厚生が低下してしまう。

と書かれているが、日本の中古住宅市場に当てはめると、
買主が品質を見分ける手段を持っていないことで、
高品質の物件が市場で本来の価値を認められず低価格で売られていて、
それが社会資産の損失につながっているという言い方の方が適切だろうか。

買主に取ってみれば高品質なものが安く買えればいいのだろうが、
その物件が高品質なものかどうかの判断ができないため、
逆に問題のある物件を本来の価値よりも高く買ってしまう危険性もある。

…それではまずいよね。ということで、
建物の価値を適切に判断して、「真っ当な価格」で取引できるようにしよう、
ということで、ホームインスペクションなどが行われるようになってきた。
また、万が一問題がある物件を買ってしまった時のための、
瑕疵保険などの制度も整いつつある。

ただ、一般の人がそれらの制度を調べて利用して価値を判断して…
というのはさすがに無理がある。
そこで不動産仲介業者を利用するわけなのだが…。

実は仲介業者によって、
不動産(とそれに関する)の知識が大きく違っていたりする。

また、不動産仲介の仕組み自体に問題があり、
(※「不動産流通の問題点」参照)
悪質な場合は買主の利益よりも、自社の利益を優先してしまうこともある。

信頼できる不動産仲介業者を選ぶことは本当に難しい。
それならば、そういうサイトを作ってしまおうということで、

バイヤーズエージェント仲介

バイヤーズエージェント仲介

というサイトを立ち上げた。

このサイトにおけるバイヤーズエージェントの条件を読んで欲しい。
これだけのことをしていただける仲介業者はなかなかいないはずだ。

あと、多くの人は勘違いをしているけど、
中古物件は、売りに出ている仲介業者から買う必要はない。
(※詳しくは「レインズって何?」参照)

どうせ同じ不動産仲介手数料を支払うなら、
信頼できる人を選んだ方が、納得した取引ができると思うので、
住宅購入を検討している方はぜひご利用ください。

また、直近で住宅購入を検討していない方でも、
連動しているfacebookページに「いいね!」をしていただくと、
バイヤーズエージェントが書いているコラムの情報が流れてくるので、
将来のために、知識をつけておくことをおススメいたします。

P.S.
最近不動産関連色々やっていますが、30min.のメディア事業の方も好調で黒字化しております。

HOUSYリリースのお知らせ

前回の記事が思いの他ご好評いただいたようで、感謝しております。
本日は新しくオープンしたサイトのお知らせです。

リノベーション・リフォームのカタログサイト、HOUSYをリリースしました。

HOUSY

いつものように経緯などを詳しく書きたいところですが、
今回のプロジェクトの担当の谷郷が詳しく書いてくれるだろうと思うので、
そちらに譲ろうかと。

事例掲載は無料ですので、もし興味がある会社様などいらっしゃいましたら、
ぜひご連絡いただければと思います。

「割安マンションチェックツール」裏話

先週の金曜日に割安マンションチェックツールをリリースしました。

satei_og

サービスの性質上、インターネットサービス系のメディアや、
それを読んでいる方々からの反響は少ないだろうなと予想はしていたけど、
想像以上に苦戦している感じ。そちらからの流入はだいぶ想定を下回っている。

それでもスタートアップディティングさんに素晴らしい記事を書いていただいたり、
suumoジャーナルさんにはじめて記事を掲載していただいたりと、
いつもとちょっと違う形での評価をいただき、大変嬉しく思っております。

結構自信作だったんだけどなぁ…と思っていたら、
facebookやtwitterなどで絶賛していただいたり、
マンション選びのお役立ち情報ブログ(マンション・チラシの定点観測)さんに掲載していただいたりと、

不動産業界の方々からはお褒めの言葉をいただくことが多く、
内容は悪くなかったんだなと安心している次第です。
取材の申し込みも1件いただいております。

今回の問題?というか、足りていなかったことは、
エンドユーザーへの分かりやすさが不足しているなということ。
なのでここで少し説明をしておこう。

普通に物件の平米単価を出すと、実は全く使い物にならない。
単に築年数が古い物件が上位に出るだけだ。
だから何が安いか高いかよくわからないまま。
なので、金額見てもその妥当性が全くわからないと思う。

じゃあ、なぜああいうランキングが出るか?
それは、不動産を売却する時の値付けのプロセスを利用したわけ。

物件を売りに出す時に、どういう値付けをするか、
その一般的な方法として、次の基準で物件のスコアをつけている。
100点を標準として、加点減点していく仕組みだ。

  • 築10年のマンションを基準に新しいか、古いか
  • 駅徒歩6分を基準にして、近いか遠いか
  • 方位が南向き以外は減点
  • バルコニーの面積が専有面積の20%以上の場合は加点、10%未満の場合は減点
  • 周辺環境の利便性で加点、減点

実際の査定の際には、管理体制だったり、材質だったり、使用状況だったり、
もっと多様な情報を使って査定するのだけど、
今ある情報で使えるものはこれくらい。

これで簡易的な査定スコアを出す。
そして、平米単価120万円、物件の査定スコア120点の物件と、
平米単価50万円、物件の査定スコア50点の物件が同じ割安度という考え方で、
次の計算方法で査定込平米単価を出す。

査定込平米単価 = 販売価格 × 100 ÷ (平米数 × 査定スコア)

として、査定込平米単価でランキングを出しているわけだ。
駅の平均値を取ると、それに比べてどのくらい割安、割高かがわかるわけ。

かなり良い精度で出ているので、普通に出しているように見えるのだけれど、
これくらいのこと(とはいえ簡単なことだけど)をやらないと、
割安な物件の抽出や、駅ごとの単価の比較はできないわけ。

ここまで書くと「おおー!」と思ってもらえると思うけど、
この辺を分かりやすく理解してもらうためのコンテンツは作っていなかったね。

ただ、分かりにくかったこと、ある程度しょうがないと割り切って考えていた。

実は社内で動いているプロジェクトの優先度との兼ね合いで、
業務時間中に作業時間を取ることができなかった。
なので、ゴールデンウィーク期間中に動くものを作って、
あとちょっと手直しすれば動くけど、どうする?と。

「いつやるの、今でしょ?」

とゴリ押しするしかなかったわけw。

ゴールデンウィーク中に動くアウトプットを出すことが最優先だったので、
削れることは徹底的に削って、とにかくスピード優先でやった感じ。
スマホで見れないとか色々あるけど、これも割り切ったわけ。

賃貸については、実はもうスマホユーザーの方がPCユーザーより多くなっている。
しかし商材の性質上、マンションの売買についてはまだPCの方が主流。
また、今回は査定の計算方法がイチ押しのコンテンツだったので、
画面内にたくさんの情報を載せたい。
そして、最後に、PVを稼ぐのが必要なサービスじゃないよなと。
ちゃんと物件へのお問い合わせや資料請求が行かないと意味がないので、
そのユーザーにだけ届けば良いと考えた。

PVを稼ぐんだったら、facebookでのシェアを狙って、
スマホでシェアしたくなるようなものを用意したと思うけど、
短い時間で色々考えた中で、今のような形になった。

なので、通常のサービスの初動と違う動きをしている。
ニュースサイトからの流入は多くないけど、
サイトの中からの誘導を強化すると、そちらの方が伸びはじめた。
平米単価の駅ランキングなども使っていただいているよう。
こちらは狙い通りの動きなので、
あとは、物件へのお問い合わせや資料請求が伸びてくれるのを祈るばかりだ。

インターネット業界で仕事をしていると、
PV至上主義というか、まず人を集めて…ということが多いのだけど、
たまには逆のアプローチもいいかなと。
1円の商材を900個売るよりは、1000円の商材を1個売った方がいいよねと。

「よくわかんないけど、なんか売上上がってない?」

というようなのが理想だなぁ。

みんなのパンケーキ部

みんなのパンケーキ部サービスリリースしました。

今回は僕は何も担当していないけど、
リリース直後からTwitter経由で結構な流入が来ていて、
みんなパンケーキ好きだなぁと驚いているところ。悪くない滑り出しかな。

でもこれから色々指摘されるだろうけど…
ビジネスモデル考えなきゃなぁ…。

そういや今年は年始からほとんどコードを書いてない。
今年35歳になるんだけど。やっぱりエンジニア定年のお年頃なのかなぁ…。
ということで、今日のメインの仕事も企画書の詰めだったり。